10월 20일 시행! 서울 전역 토지거래허가구역 지정, 2년 실거주 의무 총정리

 

🚨 초강력 규제: 서울 전역 토지거래허가구역 지정! 10월 20일부터 서울 전역 및 경기 12곳에 적용되는 초강력 부동산 규제, 2년 실거주 의무 등 당장 알아야 할 모든 정보를 완벽하게 정리했습니다.

📋 목차

• 토지거래허가구역, 어디까지 지정되나요? 🗺️
• 무엇이 어떻게 달라지나요? (핵심 규제 3가지) 📜
• 집 살 때 '허가'는 어떻게 받나요? (신청 절차 가이드) ✍️
• 법률 전문가가 알려주는 핵심 Q&A ⚖️

2025년 10월 15일, 정부가 강력한 부동산 안정화 대책을 발표했습니다. 가장 핵심적인 내용은 **10월 20일부터 서울특별시 25개 자치구 전역과 경기도 12개 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정**한다는 것인데요. ‘내 집 마련’을 계획하던 분들이나 이사를 생각하던 분들 모두에게 직접적인 영향을 미치는 이번 조치, 갑작스러운 소식에 당황하셨나요?

‘토지거래허가구역’이라는 용어부터 생소하고, ‘2년 실거주 의무’는 또 무슨 말인지, 앞으로 집을 사고팔 때 무엇을 주의해야 하는지 궁금한 점이 많으실 겁니다. 잘못하면 과태료는 물론 형사처벌까지 받을 수 있다고 하니, 미리 정확한 정보를 알아두는 것이 무엇보다 중요합니다. 오늘 포스팅에서는 복잡하고 어려운 부동산 정책을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록, 이번 **서울 토지거래허가구역 지정의 모든 것을 A부터 Z까지** 꼼꼼하게 알려드릴게요! 😊

 

토지거래허가구역, 어디까지 지정되나요? 🗺️

이번 조치로 토지거래허가구역으로 묶이는 지역은 그 범위가 매우 넓습니다. 서울은 **25개 자치구 전역**이 사상 처음으로 지정되었고, 경기도의 주요 지역도 포함되었습니다.

📍 지정 지역 목록

• 서울특별시: 25개 자치구 전역
• 경기도 (12곳): 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구

지정 기간: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지

지정 기간은 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다. 이렇게 광범위한 지역이 지정된 것은 풍선 효과를 사전에 차단하려는 정부의 강력한 의지로 풀이됩니다.

 

무엇이 어떻게 달라지나요? (핵심 규제 3가지) 📜

토지거래허가구역으로 지정되면 주택을 거래할 때 이전과는 비교할 수 없을 정도로 강력한 규제가 적용됩니다. 핵심은 **'실수요자 중심의 거래'**만 허용하겠다는 것입니다.

1. 갭투자 원천 금지: 2년 실거주 의무

이번 대책의 가장 큰 특징은 **매수 후 2년간 직접 거주해야 할 의무**가 생긴다는 점입니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 사실상 불가능해집니다. 집을 사려면 반드시 본인 또는 가족이 직접 들어가 살아야 하기 때문입니다. 세입자의 보증금을 활용할 수 없으므로 주택 구매 시 필요한 자기 자본의 비중이 크게 늘어나는 효과가 있습니다.

2. 계약 전 '허가'는 필수

이름 그대로, 이제 해당 지역에서 일정 면적을 초과하는 주택(아파트, 연립·다세대 등)을 매매하려면 **반드시 관할 구청장의 '허가'**를 받아야 합니다. 허가 없이 체결된 매매 계약은 법적으로 효력이 없습니다.

3. 강화된 대출 규제

토지거래허가구역 지정과 함께 투기과열지구 및 조정대상지역 확대 지정이 동시에 이루어지면서 대출 규제도 대폭 강화됩니다. 주택담보대출 LTV(담보인정비율)가 70%에서 40%로 줄어들고, 유주택자는 대출이 사실상 불가능해집니다. 또한 자금조달계획서와 증빙자료 제출이 의무화됩니다.

💡 알아두세요!
규제는 2025년 10월 20일 이후 '본계약' 체결분부터 적용됩니다. 따라서 20일 이전에 이미 매매 계약을 완료했다면 이번 규제의 영향을 받지 않습니다.

 

집 살 때 '허가'는 어떻게 받나요? (신청 절차 가이드) ✍️

앞으로 지정된 구역에서 집을 사려면, 매도인과 매수인이 **공동으로 관할 시·군·구청에 허가 신청**을 해야 합니다. 절차는 다음과 같습니다.

1. 서류 준비: 토지거래계약 허가신청서, 토지이용계획서(2년 실거주 계획 명시), 토지취득 자금조달계획서 등을 준비합니다.
2. 관할 구청 제출: 준비된 서류를 시·군·구청 민원실에 제출합니다.
3. 심사 진행: 구청에서 최대 15일간 실수요 목적, 자금 조달 계획의 투명성 등을 심사합니다.
4. 허가/불허가 통보: 심사 후 허가증을 교부받거나 불허가 처분 통지를 받습니다. 허가를 받아야만 계약을 체결하고 소유권 이전 등기가 가능합니다.

⚠️ 주의하세요!
원칙적으로 임대차 계약 기간이 남아있는 주택은 실거주가 불가능하므로 허가를 받기 어렵습니다. 다만, 토지 취득 시점(잔금일) 이전에 기존 임대차 계약이 종료되는 것이 객관적으로 증명된다면 예외적으로 허가 신청이 가능할 수 있습니다.

 

법률 전문가가 알려주는 핵심 Q&A ⚖️

*본 내용은 법률 자문을 바탕으로 재구성되었습니다.*

Q: 허가를 받지 않고 계약하면 어떻게 되나요?

A: 허가 없이 체결한 계약은 **법적으로 무효**입니다. 또한, **2년 이하의 징역 또는 토지 공시지가의 30%에 해당하는 벌금**이라는 강력한 처벌을 받을 수 있습니다.

Q: 2년 실거주 의무를 위반하면 어떻게 되나요?

A: 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 **이행강제금**이 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 토지 취득가액의 최대 10% 범위 내에서, 의무가 이행될 때까지 매년 반복해서 부과될 수 있습니다.

Q: 상속이나 증여도 허가 대상인가요?

A: 아닙니다. 토지거래허가는 '대가성'이 있는 유상 계약에만 적용됩니다. 따라서 상속, 증여, 경매 등은 허가 대상이 아닙니다.

💡

핵심 요약: 10/20 부동산 규제

✨ 지정 지역: 서울 25개구 전역 및 경기 12개 지역

📜 핵심 규제: 2년 실거주 의무 (갭투자 금지), 계약 전 구청 허가 필수

⚖️ 위반 시: 계약 무효, 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 벌금

🗓️ 시행일: 2025년 10월 20일 계약 체결분부터 적용

매매 전, 변경된 규정을 반드시 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의하세요.

갑작스러운 초강력 규제 발표로 시장의 혼란이 예상되지만, 그만큼 정부의 부동산 시장 안정화 의지가 강력하다는 것을 보여줍니다. 이번 조치로 단기적인 거래 위축은 불가피해 보입니다. 하지만 실수요자 입장에서는 이번 기회에 과열된 시장이 안정되고 합리적인 가격에 '내 집 마련'의 기회가 생길 수도 있습니다. 변화하는 정책을 정확히 이해하고 현명하게 대처하여 모두가 성공적인 주거 계획을 세우시길 바랍니다. 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요!